国土交通省ガイドライン準拠標準契約書雛形（売買・賃貸）

第1条（売買の合意および目的）

甲は本物件を現状のまま乙に売却し、乙はこれを買い受けた。本契約は、甲が売却後も引き続き本物件に賃借人として居住することを目的とした住宅リースバック取引であることを、甲乙双方は相互に確認する。

第2条（売買代金、手付金および支払方法）

1. 本物件の売買代金は、金 円（消費税等は非課税）とする。
2. 乙は甲に対し、本契約締結と同時に、手付金として金 円を支払う。手付金は、残代金支払時に売買代金の一部に充当する。
3. 乙は甲に対し、所有権移転登記申請手続きおよび引渡しと引換えに、売買代金から手付金を差し引いた残代金である金 円を、甲が指定する口座への振込みの方法により支払う。

第3条（所有権の移転および登記）

本物件の所有権は、乙が甲に対して売買代金の全額を支払った時に、甲から乙に移転する。所有権移転の登記申請手続きは、代金全額の支払いと同時にこれを行う。

第4条（引渡しおよび賃貸借契約の同時締結）

1. 本物件の引渡しは、売買代金全額の支払いと同時に、占有改定（甲が乙のために引き続き占有する旨の意思表示）の方法により行う。これにより、物理的な立退きは要しないものとする。
2. 甲および乙は、前項の引渡しと同時に、甲を賃（転）借人、乙（または乙が指定するサブリース事業者）を賃（転）貸人とする、本物件に関する建物賃貸借契約（以下「本件賃貸借契約」という。）を適正に締結しなければならない。

第5条（クーリング・オフ適用対象外に関する明確な同意）

1. 甲は、自らが「売主（一般消費者）」であり、乙が「買主（宅地建物取引業者）」である不動産売買取引においては、宅地建物取引業法第37条の2に定めるクーリング・オフ（無条件解約）の適用対象外であることを、宅地建物取引安全適正取引主任者（以下「主任者」という。）の説明の下、完全に理解し、承諾した。
2. 甲は、本契約書に署名捺印した後は、次条に定める手付解除または違約金の支払いを伴うことなく、一方的に本契約を白紙撤回または無条件解除することはできないことを確認した。

第6条（手付解除および違約金の制限）

1. 甲または乙は、相手方が本契約の履行に着手するまでは、甲にあっては受領済みの手付金の倍額を乙に現実に提供し、乙にあっては支払済みの手付金を放棄して、本契約を解除することができる。
2. 甲または乙が本契約に定める債務を履行しないとき、その相手方は相当の期間を定めて履行を催告し、なお履行がないときは本契約を解除できる。この場合、違約した当事者は相手方に対し、売買代金の10％に相当する金 円を違約金として支払うものとし、これを超える過大な損害賠償請求はなされないものとする。

第7条（買戻権・再売買の予約特約）

1. 乙は甲に対し、甲が本物件の買戻し（再売買契約の締結）を希望する場合、本契約締結日から 年間（以下「予約期間」という。）、本物件を甲または甲の法定相続人に再売買することをあらかじめ約束（予約）する。
2. 前項に基づく再売買代金は、本契約第2条に定める売買代金の1.2倍に相当する金 円（消費税別）とし、乙はこれ以外の不当な手数料や上乗せ費用を請求してはならない。
3. 予約期間内において、乙が甲の承諾なく本物件を第三者に転売した場合、または甲からの買戻しの申出を拒絶した場合は、乙は甲に対し、前項に定める再売買代金と同額の違約罰を支払わなければならない。

第1条（契約の目的および形態の明示）

本契約は、Bが元所有者として居住していた本物件について、売買契約と連動して継続居住をはかるための住宅リースバック専用契約である。本契約は、借地借家法第38条に定める「定期建物賃貸借契約」であり、更新がなく、期間満了によって当然に終了することを双方は確認する。

第2条（契約期間および再契約の保障）

1. 契約期間は、20　　年　　月　　日から20　　年　　月　　日までの　　年間とする。
2. A（およびその背後の原賃貸人たるファンド等）は、Bが期間中に賃料の著しい滞納等の重大な義務違反を行わなかった限りにおいて、Bが期間満了後も居住を希望するときは、従前と同一の条件（次条のキャップ特約に従う）にて、必ず再契約を締結しなければならない。Aは、正当な理由なく再契約を拒絶してBに退去を迫ることはできない。

第3条（賃料およびファンドからの増額圧力に対する上限特約）

1. 賃料は、月額金 円（共益費込）とし、Bは毎月月末までに翌月分を支払う。
2. 本物件の登記簿上の真の所有者（不動産ファンド等）からAに対し、マスターリース賃料の増額要求等、いかなる強い圧力が生じた場合であっても、本契約におけるBの賃料は原則として据え置かれるものとする。
3. 公租公課の激変等により、やむを得ず再契約時に賃料を改定する場合であっても、増額の幅は従前賃料の最高3％を一律の上限（キャップ）とし、これを超える値上げ要求は法的に無効とする。

第4条（賃貸人の修繕義務および借主の緊急修繕権・相殺）

1. 本物件の構造部分、および給湯器、水道、電気等、Bが日常生活を営む上で必要不可欠な主要設備に関する修繕義務は、民法第606条に基づき、すべてAが負う。
2. Aが「真の所有者（ファンド）の許可待ち」等の内部事情を理由に、Bからの修繕要求後 日（緊急を要する場合は24時間）以内に修理を手配しない場合、Bは民法第607条の2に基づき、自ら修理業者を手配してこれを修繕することができる（借主の修繕権）。
3. 前項に基づきBが自ら支払った修繕費用について、BはAに対し直ちに全額を請求することができ、また、翌月以降にAに支払うべき家賃と何らの通知を要することなく対当額で相殺（天引き）することができる。

第5条（事業者倒産時における敷金返還の断絶回避・充当特約）

1. BがAに預け入れる敷金は、金 円（家賃 ヶ月分）とする。
2. Aが経営破綻、倒産、または原賃貸人に対する債務不履行等により、大元の契約（マスターリース契約）が終了した場合、BがAに預けた敷金は真の所有者に引き継がれない（敷金の断絶リスク）ことを確認する。
3. 前項のリスクを完全に回避するため、Aの信用不安（支払遅延等）が発覚した時点、または本契約がAの責めに帰すべき事由により終了する蓋然性が高まった時点で、Bが預けた敷金は、その金額の範囲内において、BのAに対する未来の家賃支払債務に当然に全額充当（相殺）されたものとみなす。BはAに対し、残存期間の家賃を敷金から天引きして差し支えない。

第6条（オーナーチェンジ時における地位の完全承継）

本物件の所有権が第三者（新たな投資家・ファンド等）に移転する場合、Aは新所有者に対し、本契約に定めるBの居住権、再契約の保障、賃料キャップ特約、および修繕に関するすべての貸主としての義務を、完全に同一の条件で承継（地位の承継）させなければならない。Aがこの承継を怠り、Bの居住権が侵害された場合、AはBに対し、被った一切の損害（転居費用および精神的慰謝料等を含む）を賠償する責任を負う。

第7条（原状回復義務の免除および最高裁判例の厳守）

本物件は甲（B）が元々所有していた建物であり、建物の経年劣化および通常損耗の状態は、売買契約の売買代金算定においてすでに反映・精算済みである。したがって、Bは退去時において、通常の賃貸物件のような原状回復義務（クロスや畳の張替え、クリーニング費用の負担等）を一切負わないものとする。